Türk Vatandalığı Nasıl Alınır ? - Gayrimenkul ile Vatandaşlı

Yabancıların bir ülkeden vatandaşlık kazanması son yıllarda yabancı yatırımcıyı teşvik etmek ve devletlerin ekonomi politikaları gereğince araç olarak kullanılmaya başlanmıştır. Bu çerçevede ülkemizde olduğu gibi dünyada çeşitli ülkelerde de kanuni düzenlemeler yapılmıştır. Çalışmamızda yalnızca gayrimenkul satın alınması yoluyla vatandaşlık kazanmanın usul ve şartları incelenmiştir.

Yabancıların yatırım yoluyla Türk vatandaşlığını kazanmasına ilişkin mevzuatımızda ilk düzenleme 2016 yılında 6758 sayılı Uluslararası İşgücü Kanunu ve Yabancılar ve Uluslararası Kanunu’nda yapılan değişiklikle yapılmıştır. 6458 sayılı kanunun 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca yabancılar için özel bir kısa dönem ikamet izin türünü düzenlemekte olup Türkiye’de çalışmayan ancak Bakanlar Kurulunca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapan yabancı uyruklu kişiler ile bu kişilerin eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan müşterek çocukları olarak tanımlanmıştır.

2018 yılında Resmi Gazete’de yayımlanan 418 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile daha önce Türk vatandaşlığını kazanma için belirlenmiş olan yatırım değeri aşağıya çekilerek yabancıların minimum 250.000 USD tutarındaki taşınmazı satın alarak, inşaat projelerindeki kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlardan noter huzurunda düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparak Türk vatandaşlığına başvuru yapabilmenin yolu açılmaktadır.

1. Taşınmaz Satın Alınması Veya Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılması Esnasında Uyulması Gereken Usul Ve Esaslar

Yabancılar inşaatı tamamlanmış olan veya inşası devam eden inşaat projelerinden aşağıdaki şartları taşıması koşuluyla satın aldıkları taşınmazlarla Türk vatandaşlığına başvurması mümkün hale gelmiştir. Bu şartlar ise;

• Taşınmaz üzerinde tapu kütüğüne kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır.
• Taşınmazın satın alınması veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması esnasında en az 250.000 dolar döviz veya bu tutarın karşılığı olan Türk Lirası peşin olarak ödenmiş olmalıdır,
• Taşınmazın mülkiyetinin veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 3 yıl süre ile başka bir kimseye devredilemeyeceğine dair tapu kütüğüne şerh edilmelidir.

1.1. Satın Alınan Taşınmazın Değerinin Tespit Edilmesi

            Satın alınan taşınmazın değeri belirlenirken üç değer türünün ayrı ayrı yönetmeliklerde belirlenen tarihlerde en az 250.000 USD değerini sağlamalıdır.

• Resmi senette beyan edilen satış bedeli veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen değer,
• SPK tarafından yetkilendirilmiş Gayrimenkul Değerleme Uzmanı tarafından hazırlanacak olan gayrimenkul değerleme raporundaki değer,
• Taşınmaz satın alınırken veya satış vaadi sözleşmesi yapılırken alıcı ve satıcı arasında banka aracılığıyla gerçekleşen para transferine ilişkin banka dekontunda bedel transferini gösterir ödemeler toplamı.

1.2. Ödemelerin Banka Aracılığıyla Gerçekleşmesi

            15.10.2018 tarihinden sonra gerçekleştirilen satış vaadi sözleşmesi bedel transferinin banka aracılığıyla yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Taşınmaz satış bedelinin yabancı yatırımcı tarafından taşınmazın satıcısı veya temsilcisi adına banka hesabına yatırıldığının bankalar tarafından onaylanmış havale, EFT  dekontu ile tasdik edilmesi gerekir.

               Taşınmaz satışında banka transferleri satış işleminin gerçekleşmesinden sonra olabilir. Ancak taşınmaz satış vaadinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığı anda 250.000USD transferin yapılmış olması gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesinin kurulmasından sonra yapılan ödemeler ‘’peşin’’ ödeme sayılmayacağı için dikkate alınmayacaktır.

1.3. Kur Oranlarının Belirlenmesi

• Banka Dekontu Kuru: Taşınmazın bedelinin TL olarak ödenmesi durumunda banka dekont değerinin USD cinsinden karşılığının tespit edilmesinde, ödeme gününden önceki son iş gününün Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası’nın yayınladığı efektif satış kuru esas alınır.
• Resmi Senet(Satış) değeri veya satış vaadi sözleşmesi kuru: Resmi senet değerinin yani tapuda yapılan satış sözleşmesindeki değerin veya satış vaadi sözleşmesinde belirtilen TL cinsinden değerin USD cinsine çevrilmesinde işlemin yapıldığı günden bir önceki günün Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış kuru esas alınır.
• Taşınmaz Değerleme Raporu Kuru: Raporda taşınmazın TL değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında rapor tarihinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.

1.4. İpotek ve Haciz

• Satış veya satış vaadi işlemlerinde mevcut ipotekle birlikte veya hacizli olarak satış yapılması mümkündür.
• Taşınmazın satış-ipotek işlemi ile edinilmesi halinde; aranan değerin tespitinde satış bedelinden kredi tutarı düşüldükten sonra kalan kısmı en az yönetmelikte aranan tutar kadar olmalıdır.

1.5. Taşınmaz Üzerine Üç Yıl Satılmama Şerhinin Konulması

 Satış işlemi ve/veya satış vaadi işlemine konu olan taşınmazın/taşınmazların siciline de; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında şerh tarihinden itibaren 3 yıl süre ile satılmayacağı ve/veya satış vaadi sözleşmesi şerh tarihinden itibaren 3 yıl süre ile devri ve terkininin yapılmayacağı yönünde taahhüdü vardır” şeklinde belirtme yapılır.

2. Türk Vatandaşlığının Yatırım Yoluyla Kazanılmasında İzlenmesi Gereken Süreçler

2.1. Yatırım Şartlarının Yerine Getirilmesi ve Taşınmazın Bağlı Bulunduğu Tapu Müdürlüğüne Başvuru Yapılarak  Uygunluk Belgesi’nin Alınması

Başvurular Çevre Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Daire Başkanlığı tarafından incelenir. Aşağıda sıralanmış olan belgelerin eksiksiz olması halinde 7 gün içinde sonuçlandırılır.  

Türk vatandaşlığına başvuru yapacak olan bir yabancının öncelikle 6458 sayılı kanunun 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alması gerekmektedir. İkamet izin başvuruları Göç İdaresine yapılır. Bir yabancının kısa dönem ikamet izin başvurusu yapabilmesi için Türkiye’ye geçerli bir vize veya vize muafiyetinden yararlanarak girmesi gerekmektedir. Ülkemize vize ile veya vize muafiyetinden faydalanarak giriş yapan yabancılar ülkemizde kalış sürelerini uzatmak istediklerinde kısa dönem ikamet izni için başvuru yapabilirler.

6458 sayılı kanunun 31. maddesi birinci fıkrası (j)bendi kapsamında düzenlenen kısa dönem ikamet izinleri 5 yıla kadar düzenlenebilir. Ancak yabancının pasaportunun geçerlilik süresi ve ülkemizdeki sağlık sigortasının geçerliliği kısa dönem ikamet izin sürelerinin genellikle 1 yıl olarak düzenlenmesini sağlar. Bunun sebebi sağlık sigortalarının geçerlilik süresinin genellikle 1 yıl olmasıdır. Başvuru için gerekli belgeler aşağıdaki gibidir.

• Geçerli vize veya başvuru tarihinde yabancının ülkeye giriş tarihinden sonra dolmamış vize muafiyet süresi, 
• Geçerli pasaport (başvurulan ikamet izni süresince geçerliliği olan) ve noter onaylı Türkçe tercümesi
• Dört (4) adet pasaporta uygun resim,
• Özel sağlık sigortası poliçesi,
• Yapılan yatırıma göre uygunluk belgesi
• Ödenen harç ücreti ve kart ücretinin ödendiğine ilişkin dekont

2.3. Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanılması İçin Başvuru Yapılması;

Satın alınan taşınmazın veya yapılan satış vaadi sözleşmesi ile ilgili kurumdan uygunluk belgesi alan ve 6458 sayılı Kanun’un 31/1(j) bendi uyarınca kısa dönem ikamet izni başvurusunu tamamlayan yabancı yatırımcı aşağıda sayılan belgeler ile İstanbul ve Ankara ilinde bulunan Göç İdaresi’nin özel ofislerinde başvuru işlemlerini gerçekleştirebilir.